Thực tiễn cho thấy tầm ảnh hưởng và khả năng chi phối, tham gia sâu rộng của các doanh nghiệp có vốn nhà nước (DNNN) trong các dự án bất động sản. Điều này đặt ra nhu cầu hợp tác công tư giữa các DNNN và nhà đầu tư (NĐT) tư nhân trong lĩnh vực này.

Như một lẽ đương nhiên, khi hợp tác thì NĐT có thể nhận được lợi nhuận từ việc khai thác quỹ đất thuộc quyền sử dụng của DNNN. Tuy nhiên, đã có hàng loạt dự án bất động sản bị tuýt còi và nhiều lãnh đạo, người quản lý DNNN và các bên liên quan bị truy tố hình sự với tội danh vi phạm các quy định về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước.

Trong kinh doanh, lợi nhuận luôn đi cùng với rủi ro. Do đó việc nhận định, phân tích và đánh giá để hạn chế rủi ro luôn là một trong những yếu tố quan trọng góp phần mang lại sự thành công cho bất kỳ dự án nào. Trong bài viết này, tác giả sẽ phân tích khía cạnh rủi ro liên quan đến thẩm quyền giao kết hợp đồng của DNNN trong các giao dịch liên quan đến bất động sản, một trong những vấn đề pháp lý cơ bản, nhưng lại thường là một điểm mù mà không phải ai cũng biết.

Quy định của pháp luật về thẩm quyền giao kết hợp đồng

Một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”(1). Để thỏa mãn các yêu cầu về năng lực giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật, đối với doanh nghiệp, các quyết định trên phải được thông qua bởi các chủ thể có thẩm quyền theo điều lệ của công ty hoặc theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Cụ thể, đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) hai thành viên trở lên, trừ khi điều lệ công ty quy định một tỷ lệ thấp hơn, các hợp đồng vay, cho vay, bán tài sản và hợp đồng khác do điều lệ công ty quy định có giá trị từ 50% tổng giá trị tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của công ty thuộc thẩm quyền thông qua của hội đồng thành viên(2).

Đối với công ty cổ phần, việc quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị từ 35% tổng giá trị tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty phải được chấp thuận bởi đại hội đồng cổ đồng, trừ khi điều lệ công ty quy định một giá trị khác(3). Hội đồng quản trị công ty cổ phần có thẩm quyền thông qua các hợp đồng mua, bán, vay, cho vay và hợp đồng, giao dịch khác có giá trị từ 35% tổng giá trị tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty, trừ trường hợp (i) Điều lệ công ty có quy định tỷ lệ hoặc giá trị khác; (ii) Các hợp đồng, giao dịch thuộc thẩm quyền quyết định của đại hội đồng cổ đông; hay (iii) Trường hợp công ty giao dịch với người có liên quan được thực hiện theo điều 167 của Luật Doanh nghiệp 2020(4).

Các chấp thuận nội bộ nêu trên có ý nghĩa quan trọng trong việc thể hiện ý chí giao kết của doanh nghiệp với tư cách là một pháp nhân, đồng thời là điều kiện xác định tính hiệu lực của giao dịch do người đại diện liên quan của doanh nghiệp đó thực hiện.

Đối với DNNN, bên cạnh việc chịu sự điều chỉnh chung của Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán, việc quản lý và sử dụng tài sản nhà nước còn chịu sự điều chỉnh của các quy định đặc thù mang tính hành chính. Chẳng hạn như điều 24 Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp quy định thẩm quyền quyết định đối với các dự án đầu tư hoặc việc mua bán tài sản cố định không quá 50% vốn chủ sở hữu thuộc về hội đồng thành viên hoặc chủ tịch công ty. Đối với các dự án, tài sản có giá trị lớn hơn 50%, thẩm quyền xem xét, phê duyệt thuộc cơ quan đại diện chủ sở hữu(5).

Ngoài các quy định trên, các cơ quan đại diện chủ sở hữu tại DNNN và bản thân các chức danh lãnh đạo tại các cơ quan này khi xem xét phê duyệt và chấp thuận các dự án, hợp đồng này cũng phải tuân thủ các quy chế về quản lý, sử dụng tài sản của cơ quan hoặc đảng bộ cơ quan đó.

Có thể nói DNNN, với tư cách là một pháp nhân, chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật nên đòi hỏi mức độ tuân thủ pháp luật cao hơn so với các doanh nghiệp không có vốn nhà nước. Trên thực tế, các bên thường cảm thấy yên tâm hơn khi hợp tác với DNNN vì lầm tưởng rằng DNNN chính là cơ quan đại diện nhà nước hoặc vì những “quyền lực mềm” mà DNNN có được.

Chính các lầm tưởng này đã dẫn đến việc các công đoạn nghiên cứu và soát xét về đối tác thường bị bỏ qua, không được thực hiện một cách chặt chẽ. Điều này vô tình cũng gây ra tâm thế chủ quan cho chính các nhân sự của DNNN khi được đối tác tin tưởng hoặc thậm chí là tâm lý lợi dụng niềm tin của NĐT, để từ đó việc thông qua các chấp thuận nội bộ không được tuân thủ một cách nghiêm ngặt.

Có những sai phạm đến từ những cá nhân uy tín nhất, tại những bước mang tính chất cơ bản nhất, là nguyên nhân dẫn đến những thiệt hại rất nghiêm trọng cho NĐT trong quá trình phát triển và triển khai dự án về sau.

Một trong những vụ việc thu hút dư luận gần đây là việc ông Tất Thành Cang và hàng loạt lãnh đạo công ty TNHH một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận (Tân Thuận) bị khởi tố do những sai phạm liên quan đến việc chuyển nhượng hơn 32 héc ta đất đã đền bù thuộc quyền sử dụng của công ty Tân Thuận cho Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (Quốc Cường).

Theo kết luận của Ban Thường vụ Thành ủy, trong vụ việc này, Văn phòng Thành ủy đã không thực hiện đúng và đầy đủ trách nhiệm là cơ quan đại diện chủ sở hữu tại công ty Tân Thuận. Đối với Tân Thuận, kết luận này cho rằng Tân Thuận đã gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước khi vi phạm điều 22.1 Nghị Định 91/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp. Đối với cá nhân ông Tất Thành Cang, kết luận cho rằng chấp thuận chủ trương chuyển nhượng đất cho Quốc Cường là không đúng thẩm quyền và chưa đúng quy định pháp luật(6).

Từ khía cạnh pháp lý, từ các sai phạm trong khâu phê duyệt và chấp thuận nội bộ của Tân Thuận theo kết luận điều tra trên, Tân Thuận được xác định không có đủ năng lực để xác lập và giao kết hợp đồng chuyển nhượng 32 héc ta đất tại dự án Phước Kiểng cho Quốc Cường. Theo đó hợp đồng giữa hai bên trong trường hợp này có thể bị vô hiệu do không đáp ứng đầy đủ các quy định tại điều 117 BLDS(7) và hậu quả pháp lý là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (điều 131 BLDS).

Thuốc đắng dã tật

Trong thương trường, có thể nói thứ tạo dựng, duy trì và quyết định giá trị cũng như sự tồn vong của một thương hiệu luôn là chữ tín.

Đối với việc đầu tư vào một dự án bất động sản, cái NĐT mong muốn không chỉ là một dự án thu được nhiều lợi nhuận như kỳ vọng mà còn là một dự án sạch, khác biệt, đảm bảo về mặt pháp lý, không vướng dư luận xấu gây ảnh hưởng đến uy tín của NĐT.

Để đạt được mục tiêu của mình, thiết nghĩ NĐT cần khéo léo tận dụng các thế mạnh có được từ quan hệ hợp tác với DNNN, đồng thời phải đảm bảo nguyên tắc quản trị rủi ro và tuân thủ pháp luật. Vì lợi ích lâu bền của các bên, mất lòng trước nhưng được lòng sau, sự rõ ràng và thẳng thắn ngay từ khi các bên trao đổi vấn đề hợp tác là điều cần thiết.

Theo đó, việc đảm bảo các bên có đầy đủ thẩm quyền ký kết hợp đồng và thực hiện các giao dịch liên quan là một điều kiện tiên quyết. Do đó, ngoài các tài liệu, khía cạnh pháp lý khác của dự án, NĐT cần thận trọng trong việc soát xét pháp lý đối với các tài liệu, chấp thuận và giấy phép liên quan đến tư cách pháp nhân của đối tác.

Việc soát xét pháp lý trong giai đoạn đầu hay tại các giai đoạn trọng yếu giúp NĐT có được góc nhìn tổng quan về các rủi ro có thể phát sinh trong các giai đoạn tiếp theo, qua đó lên các phương án phòng ngừa và xử lý rủi ro. Việc thẩm định pháp lý, đặc biệt đối với các dự án bất động sản thường phức tạp.

Để có kết quả thẩm định mang tính chính xác cao, NĐT có thể thuê các đơn vị tư vấn luật chuyên nghiệp và có kinh nghiệm. Dựa trên kết quả soát xét pháp lý, các đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ việc bóc tách các quy phạm pháp luật điều chỉnh đối với từng hoạt động của DNNN, từ đó đề xuất các điều kiện và điều khoản cũng như phạm vi điều chỉnh của các điều kiện đó tại hợp đồng giữa các bên một cách hợp lý.

Theo thesaigontimes.vn

Leave a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Scroll to Top
Scroll to Top